广州房价这一年

FROM:http://news.21cn.com/today/saying/2006/02/21/2473851_1.shtml

　    房价不断上涨，引发一场购房者、政府与发展商之间的博弈
　　　　
　　2005年，当国家一道道的“金牌”让其他大城市的房价平稳下来的时候，广州的房价却“逆风飞扬”。这种“逆动”打乱了购房者的计划。最近，广州房管部门也出来说，近期楼市不排除哄抬因素，要市民谨慎入市。广州市土地开发中心有关人士甚至呼吁:推迟买房就是对广州房产业作贡献。

　　一场明明暗暗的博弈已经开始。
　　　　
　　　　　　
　　一个楼盘接一个楼盘，看了20个楼盘后，失望表现在邓胜建脸上。

　　邓胜建准备第二次置业。他现在住的是三年前买的一套二手房，有了一些积蓄后，小孩也长大了，他打算买套一手房换掉原来的房子。他的期望不高，只要80平方米的房子，单价最高是6000元/平方米。

　　6000元，如果是在一年前，是可以在市中心买到不错的房子的，但现在，邓胜建只能改变他原来的打算。“如果找不到价格适合的房子，我宁可买远一点、价格便宜一点的房子，或者是买套60平方米的房子也行。”邓胜建很无奈，孩子的教育费用在增加，而自己的收入在20年后将走下坡路。
　　
　　2005年，涨得好快

　　官方统计，十区住宅交易均价同比2004年增长了近10％，个别楼盘涨幅达30％

　　2005年广州楼市的主题是“增长”——房屋交易金额增长，住宅交易均价增长，地价增长。

　　广州市国土局的统计数据就体现了这个结果:2005年，广州市十区商品房的交易金额为608.34亿元；十区商品房成交均价有7个月稳定在5000元/平方米以上；土地出让市场“地王”频现……

　　由官方的统计数据看，2005年十区的住宅交易均价同比2004年增长了近10％。其中，一年中有7个月的房价是突破5000元/平方米，尤其是2005年11月，十区房价达到5597元/平方米，成为2005年度房价之最。而老八区的房屋交易均价增幅更大，有3个月居于6000元/平方米之上，而今年春节的成交均价已接近7000元/平方米。

　　具体到个盘，部分楼盘的增长速度远远超出全年十区房价10％的增幅，甚至达到20％－30％。这个价格增长高潮相对集中在去年的国庆黄金周。由于压抑半年之久的购买力开始逐渐释放，因此发展商勇敢提价，尤以海珠、天河楼盘为最，不少楼盘价格的增幅达到1000元/平方米。

　　前年3月，工业大道的富力现代广场刚推出二期“水漾银滩”，当时的均价还是5900元/平方米，比前一年只增长了100元/平方米。那时，市场还觉得工业大道能卖到这个价格应该不会再有太多增长空间。而在前年底，记者看到该项目的销控财务报表上显示，部分单位实际成交价格达到每平方米6700－7000元。

　　而“阳光家缘”记录的该盘2005年11月2日的成交均价更是高达8230元/平方米，这样的价格不仅是市场对工业大道楼价不可预想的，并且已经逼近珠江新城的楼价。

　　位于天河公园旁的“珠江俊园”，2004年底开盘时的均价约5500元/平方米，只一年的工夫，该盘的房价升了近2000元；广州大道南的“逸景翠园”，去年初还有少数5500元/平方米左右的优惠单位，但后来连6500元/平方米的房子已经绝迹；去年初还只卖5800元/平方米的“罗马家园”再度创造了南洲路的房价神话，突破7000元/平方米，发展商还表示，他们未来的目标是卖到9000元/平方米；近两年来，“富力桃园”涨了3000多，“怡新花园”涨了2000多，“金海岸”一套200多平方米的房子，只一年多就涨了近百万……

　　对于房价的评价，尽管房地产界普遍持有理性、正常上涨的观点，但民间却形容去年的房价“涨疯了”。

　　这种景象广州人曾耳闻过，那是上海的故事，2002年以来，上海房价以每年30％以上的速度在上涨。上海的官员曾说:“你们来上海买房吧，保证赚钱。”但购房民众不这样看。他们只知道房价如此高，他们买不起，现在买不起，以后越来越高，更买不起。

　　2005年3月，中央政府提出房产存在局部过热后，一道道追命金牌连接发出，以期给虚热的房产降温。“政策一出，上海房价像是一头狂奔的牛，被几根坚实有力的绳索拖住，速度逐渐慢了下来，甚至还往回退了几步。”

　　广州也不断地给正在起势的房价增加阻力。6月1日大限当日，广州市国土房管局、财政局、地方税务局联合公布:住宅小区建筑面积容积率在1.0以上，单套住房建筑面积120平方米上浮20％(即144平米，含144平米)，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以下(含1.2倍)，为“非普通住宅”，契税将翻番，按房价的3％计收。

　　2005年的最后几天，广州市地方税务局对个人转让房产征收个人所得税出台补充文件，从2006年1月1日(税款所属期)起，个人转让房产可实行据实征收20％的个人所得税。

　　专家们认为，2005年出台的系列新政“举措很直接，信号很明显，目的很明显”——控制楼价投机，抑制过高房价。但普通市民却形容，“一切还没反应过来就发生了，一切结果还没弄明白就过去了”。
　　
　　“地下面藏着金子吗？”

　　珠江新城的一块楼面价格在3000元左右的地，盖出的房子要卖18000到20000元

　　2005年3月8日，珠江新城最后一块商住地块，拍出珠江新城商住地块近三年来的最高地价1.41亿元，折合楼面地价3348元/平方米。

　　6月21日，白云种鸡场地块以5亿元高价拍出，折合楼面价接近3300元/平方米，业界哗然。

　　广州市的“新贵”片区——琶洲岛去年则爆出新、旧两个“地王”。3月29日，琶洲会展中心南侧一地块，在激战205个回合后，被“过江龙”广东中岱房地产有限公司以13.88亿元拿下，折合楼面地价3818元/平方米，创下广州土地出让史上四项新纪录:地价单价最高、单宗土地地价总价最高、竞价时间最长、增价幅度最大，被业界誉为“地王”。

　　时隔半年，与“旧地王”毗邻，“新地王”诞生。10月14日，北京神秘地产豪客苏雄、夏乘风先后9次八九百万的大幅度加价，气定神闲地以4.6亿元拍得琶洲会展中心南侧又一地块。“新地王”折合楼面地价6223元/平方米，预计售价将达到1.5万元/平方米。2006年初，由于买受方未能按照合同及时缴交地款，广州市国土房管局高调收回这两块“地王”的土地使用权。本月底，这两块“地王”将再次被拍卖。

　　2005年最后一场国有土地使用权出让中，西华路一块3000多平方米的“蚊地”拍出了3595元/平方米的楼面地价，高于珠江新城的地价。

　　韩世同，一位房产专家曾质问:“那些地块下面真的藏有金子吗？”

　　地下面没有金子，但高地价意味着高楼价。广州市社会科学院城市公共经济研究所教授谈锦钊认为，地价是把双刃剑。地价上去了，楼价高，税收也高，地方财政有好处；但是楼价高，老百姓负担也高了，政府进行市政配套、拆迁的成本也要提高。太高的地价楼价会增加城市的运作成本，政府要把好关。

　　广州市国土房管局有关负责人计算了开发商的成本。低层住宅成本等于楼面地价＋2000元/平方米的建安费用，高层住宅成本等于楼面地价＋2500元/平方米的建安费用。比如珠江新城的某地块，楼面地价为3000元/平方米，如果建成高层住宅，那么开发商的成本就是3000元/平方米＋2500元/平方米=5500元/平方米。

　　“如果开发商卖10000元每平方米，其中的利润就可想而知了。”这位负责人说。

　　与此相对照的是，前年，珠江新城的一块楼面价格在3000元左右的地，盖出的房子要卖18000到20000元。
　　
　　逆风而涨

　　去年，央行加息、“国八条”等政策相继出台以稳定房价，广州楼盘却没出现降价迹象，反而不断上升

　　如果前年的房价是基于水泥、钢材价格上涨而上涨18.8％这一说法还有支撑的话，那去年的上涨与发展商制造房价还要涨的紧张气氛脱不了干系。

　　去年，央行加息、“国八条”等宏观调控政策相继出台以打压炒房、稳定房价，这些政策使买家开始谨慎观望，与上升的房价抗衡，希望政策和控制购买力能促使急于资金周转的发展商降价。在网络上，不少买家呼吁大家两年内不要买房，还出现了“70年代公社”这样通过组织大型团购获取大幅优惠从而达到降低房价目的的团体，集资建房的呼声也得到部分人响应。

　　在降价的期望中买家坚持着，然而到了2005年8月，广州楼盘还没有出现降价迹象，反而不断上升。同时，从中央到地方，官方、经济学家、房地产专家以及发展商也一再表态房价不会降，现时的房价是合理的。

　　根据本报与搜房等网站的联合调查，买房者希望得到官方、专家的言论指导并受其影响的比例在70％以上。

　　等不到降价的买家信任官方、信任权威，不少买家担心未来入市价更高，便提前出手。尽管楼价是由市场供需决定的，但权威言论却在某种程度上可以调节市场供需。

　　去年，新“国八条”、旧“国八条”等房产新政出台后，楼市陷入淡静，购买力明显减退。发展商动用攻心战术，打广告声称宣扬某月某日要提价。此外，通过内部认筹的方式积蓄大批客户，然后只拿出少量单位公开发售，造成需求大于供应，货源紧缺，买家争抢购房的场面。这些营销策略在一定程度上让持币待购的买家对降价失去信心，不少买家松开心理防线，购买力大量释放，更高价格的商品房也因此不愁没有市场。

　　发展商善于发现有利于房价提升的蛛丝马迹。例如:土地拍卖出现“地王”、珠江限高、别墅用地停止供应、地铁建设、市政规划、亚运会选址、装修升级……未来几年才能验证的利好所能带给楼盘的升值空间现在已经提前预支。有网友说，现在就怕市政规划接近哪个楼盘，否则又有楼盘涨价。

　　房价“上涨论”在去年的很多地产论坛上成为一个普遍的声音，建设部官员、房地产专家、经济学家，都曾预测全国的房地产价格还有上涨空间，并且是稳中有升。广州市房地产协会会长陈敦林也曾表示，今年广州房价下降是不可能的，涨将是主流。

　　专家言论应该起了一定的推动作用。中央每出台一次房产新政，市场都会关注房价。随后，官员、专家就会公开表示，出台新政不是为了降价，而是为了稳定房价增长，并认为房价不会因此而下降。今年初，中国房地产业协会副会长顾云昌表示，房价降的可能性很小，稳中有升将是明年房价的趋势。这些言论被发展商作为拖市依据，对买家的购房决策也有所影响。
　　
　　是理性还是非理性？

　　经历过上世纪90年代的泡沫后，广州楼市如今成熟而理性，但也有观点认为“说一个地方很理性为时过早”

　　和邓胜建一样失望的有很多人。

　　蔡先生去年揣着仅有的10万元存款到处看楼，他希望这10万元足够支付市区一套三房单位的首期。每看中一个楼盘就早早交纳诚意金，但等到楼盘开售，发展商原来公布的单价总是要涨五六百元，甚至1000元，因此他的10万元总是难以应付两成的首期款。“现在的房价足以把一个拥有十万元积蓄的人在付了首期房款之后变成一个穷光蛋。”他说。

　　越来越多的人因对再涨价的恐慌而被逼得不得不提前买房。

　　“200亿元炒楼资金已经入穗，广州楼价一段时期内还将扶摇直上。”2005年的最后几个月，这一传言愈演愈烈。为此，广州市国土房管局特地召开新闻发布会澄清，经历过上世纪90年代的房产泡沫后，如今的广州楼市成熟而理性，“即使200亿元入穗也炒不起楼”，广州房价仍在正常范围内波动。

　　当时，国土部门提供了这样一组数据:虽然广州房价确实存在缓慢上行，但这是房地产市场复苏的必然结果。广州市房地产市场从1993年高开起步以来，价格在持续下探，到2000年开始复苏至今。2005年1－10月，广州市原八区新建商品住宅的平均价格为5767元/平方米，与1999年4787元/平方米的历史低位比，四年多来累计只上升了20.5％，年均上升不足5％；与1993年7568元/平方米的历史高位比，也只到了历史高位七成多的水平。

　　广州市国土房管局有关负责人表示，广州市不能算是国内市场规模最大的房地产市场，但却绝对是发展最早的房地产市场，市场化程度也较高，在经历了上世纪90年代的那一轮炒房热潮后，无论是政府层面、开发企业的层面，还是民众的层面，住房消费观念均变得很理性，消费意图相对实在。在这样一个住房消费观念和意图都很理性和实在的市场里，“炒风”缺少市场支持和群众基础，注定了“未形成便夭折”的局面。“我局认为，未来我市房地产市场将依然平稳，大起大落的情况不会出现。”

　　去年底，在广州一场关于“楼市变局互动”的论坛上，省房协副会长兼秘书长蔡穗声公开质疑“地产理性说”，他认为目前“说一个地方很理性为时过早”。

　　当时，蔡穗声在会上表示:“整个中国房地产还是处于初步阶段，以后出现非理性一点都不奇怪。”他强调房地产市场的周期变化是客观存在的，广州的房地产市场在今冬明春是否会转入下一个周期值得关注。同时，他也指出，投资、基金也是客观存在的，国内民间资本如温州游资有所选择很正常，所以房地产还是存在一定的涨价压力，因此说一个地方理性为时尚早。“中央没有不让房价涨，只是说不让房价过猛过快增长。”蔡穗声如是说。

　　北京师范大学不动产学院教授金贻国则认为，广州目前的房价已接近合理与不合理的临界点，现在必须警惕，由于广州城市经济、房地产经济的旺盛增长，外资已看中广州的投资市场。一旦这些外资进入，广州的房地产业可能将出现类似上海、北京等房价被炒高的情况。
　　
　　楼价确实有“虚火”

　　近期，广州市政府有关部门开始表示，楼价确实有“虚火”成分，并提醒市民一定要理性购房

　　在最近的一次新闻发布会上，广州市国土房管局对于去年楼市的总体看法发生改变。

　　按照广州市国土房管局“阳光家缘”网站提供的权威数据，2005年广州市十区范围内一手商品住宅均价为5114元/平方米，较去年上涨了10.73％；老八区则为5821元/平方米，上涨了9.03％。“由此可见，广州市去年的楼价的确是上涨了，但涨幅平稳，并没有坊间流传的那么厉害。”广州市国土房管局有关人士表示。

　　该人士同时坦言，去年下半年以来个别地区楼价上涨较为厉害，比如番禺地区，这和当地市政配套的完善有关，比如新光大桥马上通了，地铁三、四号线也要到达番禺。但目前的广州市楼价确实有“虚火”成分，特别是在去年下半年国家出台一连串宏观调控政策，北京、上海等城市房价立竿见影往下降的时候，广州、深圳的房价反而应声上涨。

　　“从2001年到2004年间，在全国多数大中城市房价普遍猛涨的情况下，广州市波澜不惊，表现平稳。一个正常、有序的房地产市场是长期形成的。”这位人士说，国家宏观政策的出台，当然不可避免对广州造成冲击，在土地供应渠道进一步透明，国家进一步收紧银根，禁止开发商哄抬房价的大环境下，为了保持以往的高额利润，我们不排除一些开发商合伙哄抬房价的人为预谋，有一些开发商也的确是采取了一些措施的，比如放缓建设速度，本来应该卖的房子他现在不卖了，惜货囤积。

　　他的言论得到事实证明。数据显示，去年下半年广州楼市的成交量放缓了。

　　其实，广州市政府将出手抑制房价上涨的信息早在去年底的全市城建工作会议上已经显现。当时，省委常委、广州市委书记林树森一番关于房价的有感而发获得了全场掌声。他明确指出，广州不存在土地供应不足的问题，目前广州的高房价有开发商哄抬的成分，散布“地荒论”就是手段之一。“广州土地多得很。”政府将想办法干预开发商联合哄抬房价的行为。林树森要求，国土房管部门要采取措施，压低房价，控制城市生活成本。这是广州市政府首次针对开发商哄抬房价的行为予以公开表态。

　　在此前的新闻发布会上，广州市土地开发中心有关人士也强调，如果下一步房价出现过快上扬，政府不排除采取专门措施来进行调控。“今年楼价会趋于平稳，还可能略有所降。”他还提醒，在目前的情况下，市民一定要理性购房，“千万不能听说房价要涨就赶快出手，按照房地产开发资金周转的规律，今年一月份想买房的可以放缓到十月份出手，到时看房价降不降。”“市民晚一点出手就是对广州楼市作了贡献。”
　　
　　发展商的信心

　　他们似乎并不担心政府观点能影响供求结构，认为现在的广州楼市是供小于求，市场购买力旺盛

　　一系列的政策曾让上海的房价徘徊不前，炒房团变为退房团，广州是否会重演同样的故事？

　　广州中原地产副总经理黄韬认为，这是政府希望今年房价不要再涨而发出的一个信号，买家可能因政府的态度而对房价有所警惕。对于目前居高不下的房价，政府有必要干预。但政府如此发表观点也是不太理想的一种做法，靠一个观点就能稳定房价也是不可能的，而是应该积极采取更好的调节方式。

　　发展商似乎并不担心政府观点能影响供求结构，他们依然对今年的提价充满信心。有发展商认为，现在的广州楼市是供小于求，市场购买力旺盛，并且消费力很强。此外，城市建设使得土地价值提升，房价当然也会随之提升。在这样的前提下，房价下降是不太可能的。并且，发展商为房子定价是看市场，看购买力，是不会在乎政策的。只要市场上有一部分人可以承受得起他们的房价，接受他们的房子就足够了。

　　对于2006年的房价，不少发展商都称，他们的产品要升级，房价也要跟着上调。有发展商已经表示，他们楼盘今年还会提价，并且已经确定了目标，上调幅度有1000元/平方米；而今年将入市的某些楼盘日前已经透出风声，他们的定价将比目前周边在售楼盘的价格还要略高，有楼盘的定价比目前周边在售楼盘高出了2000元/平方米。

　　为什么在连续两年的快速上涨之后，发展商还相信房价今年还会涨？中地行董事长徐建平、经纬物业总经理区俊文、广州中原地产副总经理黄韬从经济大势、金融支持、产品变化和市场需求多方面做了分析。他们提出，中国加入WTO后，国外资金的涌入也促使房地产总体投入和消费增加，这种形势对房地产的持续发展是有利的。并且，发展商和市场现在对产品品质都甚为重视，近两年乃至未来几年供应的产品都以中高档产品居多，这自然会带动房价的上涨。并且，上半年市场可售货量不多，所以，2006年房价还会呈持续上涨的态势。

　　房地产专家赵卓文则更确信2006年广州楼价必涨，而且涨幅不会少于10％。原因在于房地产与宏观经济已经越来越同步，今后几年广州经济的增长都会在13％以上。而从房地产的综合开发成本看，如土地、建材费、人工费、融资成本等，无一不是上升趋势。此外，外地资本(含境外资本)入穗已是必然趋势，在北京、上海之后，不动产投资的重点将来临广州。这些外界动力将推动广州房价继续爬升。

　　但也有观点认为，广州房价不可能只涨不跌。房地产专家韩世同从房地产发展周期角度分析认为，下一个房地产周期即将到来，但房价还不会在2006年下调，而是要在两年后，但价格的增长势头已劲头不足。

　　黄韬认为，一手房价在今年下半年会休息一段时间。原因是，现在大部分市民对房价承受的底线是6000元/平方米，而目前的房价相对市民的经济收入和支付能力来讲，确实高了。另一方面是，这两年已有大量的购买力被消化，今年的市场消费将略有回落。徐建平还提出，今年下半年，新增的供应量大量推出，并且二手房也将在下半年放量，这样一手房价可能会下降一点，价格的增幅会小一点。区俊文也认为，房价升得太快也不是一件好事，去年的房价已去到一个高的水平，这对买家和发展商都产生了一定的压力，这种压力会在一定程度上调整消费和供应。

　　政府和民众希望房价稳下来，而开发商则希望继续涨价。降还是不降，买还是不买，博弈正在继续。

　　数字

　　由官方的统计数据看，2005年十区的住宅交易均价同比2004年增长了近10％。其中，一年中有7个月的房价是突破5000元/平方米，尤其是2005年11月，十区房价达到5597元/平方米，成为2005年度房价之最。而老八区的房屋交易均价增幅更大，有3个月居于6000元/平方米之上，而今年春节的成交均价已接近7000元/平方米。

　　广州市国土房管局有关负责人计算了开发商的成本。低层住宅成本等于楼面地价＋2000元/平方米的建安费用，高层住宅成本等于楼面地价＋2500元/平方米的建安费用。比如珠江新城的某地块，楼面地价为3000元/平方米，如果建成高层住宅，那么开发商的成本就是3000元/平方米＋2500元/平方米=5500元/平方米。